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2018-2019年3月中国个人住房贷款平均利率走势分析及银行首付比例情况分析[图]

2019年07月11日 13:19:49字号:T|T

    长短期国债收益率的利差自2018年至今年持续扩大,可见市场去杠杆-稳杠杆成效显著。我国经济目前处于U型底部回升阶段,进入2019以来宏观调控继续逆周期调节,而“去杠杆-稳杠杆”目标初步完成后,货币供应从收紧转为适度宽松。整体来说,目前经济基本面持稳,市场资金面中性向松,以“稳健的货币政策要松紧适度”为导向,从2018年的“宽货币紧信用”逐步转入“宽货币宽信用”。当然为防范经济扩张期的未知风险,银行贷款融资仍持相对理性谨慎态度,倾向差别化发放。虽然房地产市场调控周期持续延长,但在当下市场去库存弱化,新一轮地产补库存周期开始,土地供给回暖下,也将利好地产投资金融信贷流动性。

    按揭利率自2014年以来持续下行后,2017年下半年开始上扬,至2019年初以来随着信贷松动呈回落趋势,拐点或已出现。2019年3月个人住房贷款加权平均利率为5.68,较2018年末回落7bp;其中全国首套房平均按揭利率5.56%,连续4个月下行,而且较2018年10月的最高点下降15bp。此外,2019年1-4月共计有138家银行下调了房贷利率。由按揭利率的稳健下调可见,在今年年初确立的稳健宽松的货币政策下,宽货币逐渐向宽信用传到,按揭贷款作为银行偏好优质资产自然也吸引了部分资金的流入。同时房贷利率的松动也与2019年3月“小阳春”以来的销售回暖相辅相成,我们预计拐点或已出现,2019年下半年按揭利率继续稳步下行趋势的可能性较大,或将进一步改善疲软的供需市场。

2019年以来按揭利率持续改善/季%

数据来源:公开资料整理

国债收益率差值扩大%

数据来源:公开资料整理

全国首套房贷利率已连续4个月下行%

数据来源:公开资料整理

各能级城市房贷利率变化%

数据来源:公开资料整理

    分城市能级来看,一线城市房贷利率小幅回调,大部分热点二线城市房贷利率处于持续下调区间。2019年3月共有29个城市的首套房贷利率下降。其中厦门降幅最大,同比下降了46个BP至基准水平(4.90%),超越上海成为全国首套房平均利率最低的城市;其次是福州和天津,下调幅度也超过了30个BP。4月以来,深圳、广州、杭州、南京、宁波、郑州6个城市连续下调房贷利率。总体而言,大部分人口净流入增加、刚需购房压力较大的热点一二线城市,进入今年以来都进行了不同程度的首套房贷利率下调。此举符合央行一再强调的商业银行要落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求的导向,是正常理性的回归。

个人住房贷款余额及增速亿元%

数据来源:公开资料整理

个人住房贷款余额占比金融机构各项贷款%

数据来源:公开资料整理

    此外,从住房贷款余额增速来看,受信贷收紧影响2017年整体呈下滑趋势,至2018年末开始企稳,整体流动性仍在。2017年、2018年新增个人住房贷款余额均为39,000亿元亿元吗,2018年贷款余额增速为17.8%,较2017年下滑3.6pct,较2016年末最高点则大幅下滑20.3pct。截至2019Q1,贷款余额累计269,700亿元,增速持稳在17.5%。而从占比上来看,个人住房贷款余额占比各项贷款余额则持续提升中,从2013年左右的12%增至2019Q1的19%。虽然自2016年以来大体上呈现下滑趋势,但18年下半年以来按揭贷款增速降幅在逐步收窄,再加上今年政策上倾向“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”,后续首套按揭政策或有改善机会。如近期银保监会近期关于去杠杆的提法从“居民家庭的杠杆率需要降低”转变成了“有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势”,充分说明按揭政策收紧的同时由于刚需仍在,房地产有正常发展的需要,关于购房端的资金流整体还是较为乐观。

    1.首套房信贷

    2019年2月份,融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.63%,相当于基准利率(4.90%)的1.149倍,环比上月下降3bp,降幅扩大1个bp,首套房贷利率自18年12月以来连续三月下降。分线来看,一线城市首套房利率继续下跌4bp,降幅较上月扩大3bp,北京利率环比持平,上海、广州和深圳利率环比下滑。二线城市首套房平均利率较上月下跌1bp。从具体的利率分布来看,2月在全国533家银行中503家银行执行基准利率及以上(占比94.37%),较19年1月增加3家,其中执行基准利率上浮10%、15%、20%的银行分别占比28%、29%、22%,为市场主流,而执行20%以上的占比9%。此外,提供优惠利率的银行仍为上海的10家(占比1.88%),与上月持平。

    从按揭贷利率变动的情况来看,在融360监测的533家银行中,本月共有2家银行上调首套房按揭贷利率,占比0.38%,较上月下降2.63个百分点,483家银行利率水平与上月持平,占比90.62%。

35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣

数据来源:公开资料整理

35重点城市月度房贷利率上涨幅度

数据来源:公开资料整理

533家银行首套房利率分布

数据来源:公开资料整理

533家银行首套房利率变化情况

数据来源:公开资料整理

    具体来看各城市的利率水平,本月所有样本城市的首套房利率均高于5%,其中样本城市中首套房贷利率最低为上海5.06%(相当于基准利率的1.033倍),最高为武汉6.16%(相当于基准利率的1.257倍)。四大一线城市中,北京利率环比持平,上海、广州、深圳利率环比分别下降3bp、3bp、11bp。而在融360监测的重点二线城市中,南京、杭州、合肥、郑州、南宁、宁波均出现不同程度的下滑。

1、2月一线城市首套房利率情况

数据来源:公开资料整理

1、2月二线城市首套房利率情况

数据来源:公开资料整理

    整体来看,2月份35重点城市首套按揭贷利率连续三月下降,二套按揭贷利率继续回落,按揭贷方面流动性继续边际改善。央行有关部门负责人在评论2月金融统计数据时表示,下一阶段人民银行将继续实施稳健的货币政策,加强逆周期调节,把握好调控的度,保持流动性合理充裕,促进货币信贷和社会融资规模合理增长。目前无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下,当前资金环境维持改善。

重点城市2月份首套房贷利率

数据来源:公开资料整理

2月份全国十大首套房贷利率最低城市

数据来源:公开资料整理

    在首付方面,首套房首付3成仍为主流。在融360监测的全国533家银行中,有22家执行2成首付比例,占比4.13%;执行3成首付比例的有430家,占比80.68%;58家银行执行3.5成首付比例,占比10.88%;3家银行执行4成首付比例,占比0.56%,3成首付比例占比较上月增加3.19个百分点,而4成首付比例占比较上月减少2.81个百分点。

533家银行首套房首付比例占比分布情况

数据来源:公开资料整理

全国533家银行停贷比例

数据来源:公开资料整理

    2.二套房信贷

    2019年2月份,融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率为5.99%,折合为1.222倍基准利率,在上月回落2bp以后继续下降3bp,是16年以来单月降幅最大的一个月,与去年同期的5.79%相比,上升20bp。从具体的二套房贷利率分布来看,融360监测的533家银行中,执行基准上浮20%为市场主流,其中执行20%利率的银行有234家(占比44%),较上月增加20家,而执行上浮20%以上的银行有196家(占比37%),较上月减少24家。此外,执行基准利率上浮10%的银行有33家,环比上月增加1家;执行基准利率上浮15%的银行有44家,环比上月增加5家。

35重点城市二套房贷款平均利率走势

数据来源:公开资料整理

2月35重点城市二套房贷利率分布

数据来源:公开资料整理

    首付比例方面,在融360监测的533家银行中,2月份,明确执行二套房首付4成及以下的有176家银行(占比33.02%),较上月下降1.31个百分点。首付5成、6成、7成及8成的银行数量分别为98家、96家、61家和31家。

    从具体城市来看,较多城市提高了首付比例。在融360监测的35个重点城市中,2个城市主流首付比例为3成,占比5.71%(上月为7个城市,占比20%),17个城市主流首付比例为4成,占比48.57%(上月为13个城市,占比37.14%),昆明主流首付比例为4.5成,而执行5成首付的有上海、合肥、武汉和沈阳(上月为3个城市,无沈阳),北京、厦门、杭州、天津、郑州、无锡和宁波等则执行6成主流首付,同时广州、深圳依旧集中于7成首付,南京、苏州则执行8成首付,首付要求在所有城市中最为严格。

35重点城市二套房主流首付比例一览

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场前景分析及发展趋势预测报告

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